Notizie | Mercoledì, 10 Aprile 2019

Ipoteca immobiliare, cos'è e come estinguerla o cancellarla

L'ipoteca è un diritto di garanzia a difesa del creditore, può essere volontaria, legale o giudiziale e, una volta saldato il debito, può essere estinta o cancellata. Vediamo nel dettaglio cos'è un'ipoteca e cosa prevede la legge a riguardo.
A chiunque può capitare, per svariati motivi, di incappare in un'ipoteca sulla propria abitazione. E avere con questa spada di Damocle sulla testa non è facile. Analizziamo dunque nel dettaglio cosa sia e come comportrsi in questa situazione.

Ipoteca: cos'è e com'è costitutita
Innanzitutto la legge italiana definisce un'ipoteca come un diritto reale di garanzia, che viene costituita a difesa delle ragioni del creditore. Essa può essere fondamentalmente di tre tipi:
- Volontaria: essa è concessa dal debitore (o da un terzo) a garanzia di un proprio debito. Capita, ad esempio, nei casi di mutuo ipotecario, in cui un bene viene individuato a garanzia del debito contratto;
- Legale: vi si ricorre se l'acquirente di un bene non paga l'intero prezzo pattuito (o gli eredi lasciano un debito in sospeso) per quel bene. L'ipoteca legale è prevista dalla legge, anche nei casi di compravendita immobiliare in cui la somma dovuta non è saldata dall'acquirente. In caso di accordo tra le parti, queste possono rinunciaare all'isrizione della stessa;
- Giudiziale o da sentenza: può essere decretata solo da un giudice, se sollecitata da un creditore. E' la conseguenza di una condanna al pagamento di una somma, all'adempimento di un'obbligazione o al risarcimento di un danno.
Un'ipoteca ha una durata ventennale e può essere costituita con scrittura privata o per atto pubblico. Per la sua validità, in particolare, è necessaria l'iscrizione nei pubblici registri immobiliari. Per l'iscrizione sono obbligatorie alcune indicazioni, come: la descrizione del bene e i dati identificativi di creditore e debitore; la somma per la quale si costituisce l'ipoteca; il tasso d'interesse dei pagamenti.
Su uno stesso bene, inoltre, si possono iscrivere più ipoteche. In questo caso quella iscritta dal primo creditore sarà di primo grado, quella del secondo di secondo grado e così via. I gradi stabiliscono dunque la priorità di garanzia, ovvero il diritto di soddisfare prima degli altri il proprio credito. La surrogazione, infine, è l’atto per cui un creditore posteriore acquisti un miglior grado di ipoteca, per avere maggiori possibilità di rientrare dell’importo che gli è dovuto.
Ipoteca vitalizio
Oltre a quelle appena citate, ne esiste anche un altro tipo, quella detta prestito vitalizio. È una tipologia di finanziamento a lungo termine, privo di rate, assistito da ipoteca di primo grado e riservato a persone con più di 60 anni e proprietarie di un immobile residenziale. Il prestito vitalizio è stato ideato per escludere ogni tipo di rimborso o interesse, fino alla dipartita del contraente over 60. Le spese e gli interessi, infatti, vengono capitalizzati e sono dovuti solo a scadenza.
Il valore del prestito varia in proporzione all’età del debitore e del valore dell’immobile al momento della stipula, variando da un minimo del 15 ad un massimo del 50%. Il pagamento del debito, dunque, è a carico degli eredi, che si impegnano a restituirlo in un’unica soluzione entro i 12 mesi dalla scomparsa del contraente, salvo un rimborso volontario anticipato. In questa fase gli eredi possono rimborsare il debito, conservando l’immobile, oppure vendere l’abitazione al creditore, estinguendo il debito contratto.
Liberarsi di un'ipoteca: estinzione e cancellazione
Per la lingua italiana i due termini sono sinonimi, ma per la legge no: vediamo quali sono le differenze tra le due procedure utilizzate per liberarsi dal peso di un'ipoteca.
Estinzione
Estinguere un'ipotecasignifica renderla inutilizzabile, essa può avvenire quando:
- Il debito viene completamente saldato in altro modo;
- Il creditore rinuncia al credito garantito o alla stessa;
- Si raggiunge il termine fissato per l'ipoteca o trascorrono 20 anni dalla sua iscrizione senza che ne sia stato chiesto il rinnovo, cadendo quindi in prescrizione;
- Si verifica una condizione pattuita in partenza che prevede l'annullamento dell'ipoteca;
- Il bene ipotecato perisce;
- Viene disposta l'estinzione da un tribunale.
A queste condizione l’ipoteca non esiste più, ma è ancora formalmente visibile nei registri e recuperabile in sola visione attraverso una visura ipotecaria. Perché venga totalmente rimossa anche dai registri, ovvero non risultando più in nessuna ricerca, è necessaria la cancellazione di tutte le annotazioni relative all’immobile. È questa la fondamentale differenza tra estinzione e cancellazione.
Cancellazione
La modalità di cancellazione è diversa in base alle sue caratteristiche, ovvero se essa è volontaria o giudiziale.
Un’ipoteca volontaria si può cancellare in due modi:
- In forma automatica: ad esempio tramite il pagamento di un mutuo, al cui termine l’ipoteca viene formalmente cancellata;
- Mediante atto notarile: tramite un documento, redatto da un professionista, che asserisce la cancellazione della stessa a controfirma del creditore. Sia le spese per il notaio, che quelle procuratorie della banca sono a carico del debitore, ovvero colui che ha estinto il debito, ad esempio tramite mutuo, e ha richiesto la cancellazione dell’ipoteca dai registri.
Un’ipoteca giudiziale, invece, può essere cancellata solo da un magistrato e per ottenerla occorre seguire una procedura in tribunale che emetta l’ordine di cancellazione della sentenza della stessa. La procedura, in genere, ha tempi piuttosto lunghi, ma, se il debito è saldato, avrà sicuramente esito positivo.

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